上場リートを今保有すべき3つの理由
上場リートを今保有すべき3つの理由
1. 2020年代後半は過去数十年間と同様の推移となる可能性
長期的なリターンは健全なファンダメンタルズに牽引されるため、2020年代後半は過去数十年間と同様の推移となる可能性が高いと当社では考えています。
米国リートの年率リターン(1)
1991年1月～2024年12月
2024年12月31日現在 出所：REIT.comとモーニングスター、コーヘン＆スティアーズ。
2. 米国リートのバリュエーションは、株式に対して歴史的に割安な水準
広範な株式市場全体に対するバリュエーションは、過去の中央値を大幅に下回っています。魅力的な価格水準で取引されていることに加え、リートの無担保債券市場へのアクセスが、外部成長機会を得るうえで優位性をもたらすとみています。
米国リートと米国株式の株価収益率の差(2)
2004年12月～2024年12月
2024年12月31日現在 出所：UBS、ブルームバーグ、シティ・リサーチ － 米国株式戦略、コーヘン＆スティアーズ。
3. 歴史的に、リートは対株式で大幅なディスカウント水準で取引された後に株式をアウトパフォームする傾向
米国リートは従来、米国株式に対する株価収益率スプレッドがやや高い水準で推移しています。リートの賃料に基づく継続的キャッシュフローが背景にあると当社は見ています。しかしながら、リートは現在、-6.4倍のディスカウントとなっており、過去の中央値である0.4倍に向けてパフォーマンスは改善していくとみています。
対株式バリュエーションが大幅なディスカウントとなった後のリターン(%)
2004年12月～2024年12月
2024年12月31日現在 出所：UBS、ブルームバーグ、シティ・リサーチ － 米国株式戦略、コーヘン＆スティアーズ。
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過去の実績は将来の投資収益や運用成果を保証するものではありません。上記に示された過去の傾向が将来も繰り返される保証はなく、そのような傾向がいつ始まるかを正確に予測する方法はありません。上記の情報は、コーヘン＆スティアーズが管理またはサービスを提供するファンドまたはその他の口座のパフォーマンスを表すものではなく、投資家が上記のようなパフォーマンスを経験することを保証するものではありません。
(1) 米国リートは、FTSE Nareit All Equity REITs Index を使用しています。同インデックスは、実物資産担保モーゲージを除く、適格不動産資産が総資産に占める割合が50% 超で、最低規模および流動性の基準も満たす税制適格リートすべてが含まれています。(2) ファンズ・フロム・オペレーション（FFO）とは、リート業界の主要収益指標です。GAAP ベースの純利益に、不動産売却益（売却損を差し引く）、GAAP ベースの不動産の減価償却費を加えて計算します。株価収益率（PER）は、企業の株価が1 株当たり利益の何倍であるかを示した指標です。収益マルチプルは、配当の有無に関わらず、特定期間における企業の利益に対する株価の倍率です。2024 年のマルチプルは、本年の見通しを示したものです。(3) 米国不動産は、2005 年1 月～ 2010 年12 月についてはUBS の米国不動産会社の銘柄ユニバース、それ以降はコーヘン＆スティアーズの銘柄ユニバースを使用しています。(4) S&P 500 Index は、大型株500 銘柄を基準にした、運用管理されていない指数であり、株式市場パフォーマンスの一般的な指標としてよく用いられています。同指数には、米国株式市場全体の約75% を占める大型株500 銘柄が含まれています。S&P 500 の構成銘柄に採用されるためには、時価総額が40 億ドル以上であることが必要です。(5) 米国リートは、FTSE Nareit All Equity REITs Index を使用しています。図に示したリターンは年率換算されていない平均トータル・リターンです。
本資料は特定の時点での市場環境に関するものであり、投資アドバイスとして依拠すべきではありません。また、特定の証券や投資の売買を推奨するものでもなく、いかなる投資のパフォーマンスも予測または描写するものでもありません。本資料は受託者として提供するものではなく、いかなる投資方針や投資戦略も推奨するものではなく、投資家が有する特定の目的や状況を考慮したものでもありません。本資料に記載された情報は正確であると考えていますが、その網羅性を表明するものではなく、投資の適切性を判断する唯一の情報源として依拠すべきではありません。個別の状況に関しては、事前に投資、税務又は法務の専門家にご相談ください。投資家は本資料に記載された指数に直接投資することはできません。また、指数のパフォーマンスは運用報酬、諸費用、または税金を反映しておりません。ボラティリティやその他の特性が特定の投資とは異なるため、指数の比較には制約があります。
不動産証券への投資に関するリスクは、不動産への直接投資に伴うものと同様であり、経済・法律・政治・技術の動向に起因する空室率の上昇や賃料の下落による不動産価値の低下、流動性の欠如、分散の制約、金利変動や市場の後退等特定の経済要因への感応等があります。米国外の証券は、為替変動、流動性低下、政治・経済的不確実性、会計基準の差異など特殊なリスクを伴います。米国外の証券の中には、大企業よりも価格変動の影響を受けやすく、流動性の低い中小企業が発行する証券が含まれる場合があります。
特定の戦略やファンドの有効性、または達成されうる実際のリターンについて保障するものではありません。
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